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案情介绍
原告陈景明与出名人李哲系亲戚关系，李哲与刘敏系夫妻，二人育有一子李浩然；李建国与张桂兰系夫妻，二人育有一子李哲、一女李娜；李建国的父亲李建军已去世。2010年，陈景明因计划在多地购房，为获取更高购房贷款额度、减少个人所得税缴纳，与具备购房资质的李哲口头达成借名买房协议，约定由陈景明全额出资，以李哲的名义购买一号房屋，房屋所有费用（首付款、贷款、税费等）由陈景明承担，房屋实际归陈景明所有，待条件成熟后李哲配合办理过户手续。
2010年8月，陈景明以李哲的名义，与开发商甲公司签订《北京市商品房预售合同》，购买一号房屋，房屋总价款10470129元，首付款3150129元，剩余房款以按揭贷款方式支付。同日，李哲（借款人）与乙银行（贷款人）、甲公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额6280000元，贷款期限30年；陈景明及案外人张艳（陈景明前妻）与乙银行签订《个人贷款保证合同》，为该笔贷款提供连带责任保证。2012年7月，一号房屋登记至李哲名下，房屋产权证及全部购房手续均由陈景明持有保管。
合同签订后，陈景明全额支付首付款、中介费、抵押费等全部费用，且一直通过本人、母亲及公司出纳账户偿还房屋按揭贷款；房屋交付后，陈景明出资装修并长期居住使用，房屋的物业费、水电费等日常维护费用均由其承担。双方未就借名买房事宜签订书面协议。
2015年3月，李哲因突发疾病去世，此时一号房屋尚未办理过户手续。后李哲的父亲李建国、爷爷李建军先后去世，李哲的继承人变更为母亲张桂兰、妻子刘敏、儿子李浩然、妹妹李娜。其中，张桂兰、刘敏知晓并认可借名买房事实，出具《借名买房及房屋产权归属声明》，明确一号房屋实际归陈景明所有，愿意配合办理过户手续；张桂兰另出具《自愿放弃房产继承权声明书》，放弃对该房屋的继承权。但李娜否认借名关系，主张一号房屋系李建国借用李哲名义购买，拒绝配合过户，双方沟通无果。
为维护自身合法权益，陈景明诉至法院，提出诉讼请求：判令全体继承人（张桂兰、刘敏、李浩然、李娜）协助办理一号房屋过户登记手续。庭审中，第三人乙银行述称，本案争议不影响其贷款债权实现，同意在陈景明代偿贷款后办理抵押权涤除手续。
庭审中，陈景明提交购房票据、贷款合同、还款凭证、房屋日常维护费用单据、居住痕迹证明、《借名买房及房屋产权归属声明》等证据，佐证借名关系成立及自身全额出资、实际占有使用的事实；同时提交自身经营公司的相关证明，证实其具备购房经济实力。李娜辩称，陈景明未提供书面借名协议，亦无法充分证明贷款全部由其偿还，主张一号房屋系李建国借用李哲名义购买，但未提交任何证据佐证其主张。经法院调取李哲名下还贷账户流水，虽无法反映交易对手信息，但结合陈景明提交的保证合同、还款凭证及继承人声明，能够印证贷款偿还事实。
另查，陈景明目前已具备北京市房屋购买资格，且同意代为清偿一号房屋剩余按揭贷款，以涤除房屋抵押权。
裁判结果
一、原告陈景明于本判决生效之日起十日内向第三人乙银行清偿一号房屋的抵押贷款债务，具体金额以清偿时乙银行出具的数据为准；乙银行应当在陈景明代偿贷款后三日内协助注销一号房屋的该笔抵押权；
二、被告张桂兰、刘敏、李浩然、李娜于上述抵押权注销之日起三日内，协助原告陈景明办理一号房屋的产权转移登记手续。
法院说理
法院认为，本案的核心争议焦点为：1. 陈景明与李哲之间是否成立借名买房关系；2. 陈景明主张继承人协助过户的请求是否具有法律依据；3. 房屋抵押权未注销的情况下，过户请求能否支持。结合案件事实及法律规定，具体说理如下：
第一，双方之间成立合法有效的借名买房关系。借名买房约定既可以是书面形式，也可以是口头形式，认定口头借名关系应综合考量房屋出资、占有使用、手续持有及借名理由是否合理四大核心要素。本案中，其一，陈景明提交的首付款支付凭证、贷款保证合同、还款相关证据，结合其经济实力证明，能够证实其系一号房屋的全额实际出资人，虽还贷账户流水无法反映交易对手，但无相反证据推翻陈景明的还款主张，应认定贷款由其实际偿还；其二，陈景明长期占有使用房屋、承担日常维护费用，且持有全部购房手续，该情形符合实际权利人的特征，与“房屋归李哲所有”的主张相悖；其三，张桂兰、刘敏作为李哲的近亲属，出具的《借名买房及房屋产权归属声明》能够佐证口头借名合意的存在；其四，陈景明关于“借名系为获取更高贷款额度、减少个税”的理由，符合日常交易逻辑，具有合理性。反观李娜，其主张房屋系李建国借用李哲名义购买，但未提交任何出资、占有使用的证据，应承担举证不能的不利后果。综上，法院认定陈景明与李哲之间存在借名买房关系。
第二，陈景明主张继承人协助过户的请求于法有据。李哲去世后，其继承人应在继承遗产的范围内，履行李哲生前的合同义务。本案中，借名买房关系合法有效，陈景明作为实际权利人，有权要求李哲配合办理过户手续，现李哲去世，其全体继承人应共同履行协助过户义务。张桂兰、刘敏、李浩然认可借名事实并愿意配合，符合法律规定；李娜虽拒绝配合，但无合法理由，其抗辩主张未被采信，仍需履行协助义务。
第三，房屋抵押权未注销不影响过户请求的支持。一号房屋虽设有按揭抵押权，但陈景明明确同意代为清偿剩余贷款，涤除抵押权，第三人乙银行亦同意在贷款清偿后办理抵押注销手续，该行为既不损害抵押权人的合法权益，也不违反法律规定。因此，在陈景明代偿贷款、注销抵押权后，继承人应协助办理过户手续，法院对陈景明的核心诉求予以支持。
胜诉办案心得
结合本案办理过程、法院裁判思路，针对“出名人去世、部分继承人不配合过户、无书面借名协议、房屋有按揭抵押”这一高频复杂借名买房纠纷，总结核心胜诉要点、实务维权技巧及风险提示，为有类似需求的借名人提供参考，助力借名人突破过户困境、守住合法财产权益。
1. 无书面协议，“四维证据链”是认定借名关系的核心关键。本案中，双方未签订书面借名合同，这是借名买房纠纷的常见痛点，也是部分继承人否认借名关系的主要理由。我们在办案中，重点构建“出资+占有+手续持有+合意佐证”四维证据链，破解无书面协议的困境：一是出资证据（首付款转账记录、贷款保证合同、还款凭证），证实委托人全额出资；二是占有使用证据（装修凭证、日常费用单据、居住痕迹），印证实际权利人身份；三是手续持有证据（购房合同、产权证、税费票据），体现委托人对房屋的实际管控；四是合意佐证证据（继承人声明、亲属证言），补充证明口头借名约定的存在。同时，结合委托人的经济实力，反驳对方“无出资能力”的潜在抗辩，最终让法院依法认定借名关系成立，这是本案胜诉的核心基础。专业律师可协助当事人梳理证据、补齐证据短板，构建完整闭环，破解无书面协议的维权难题。
2. 精准锁定全部继承人，避免遗漏责任主体。出名人去世后，借名买房过户的核心难点的是确定全部继承人，若遗漏继承人，可能导致过户手续无法推进，甚至引发二次诉讼。我们在办案中，全面梳理李哲的亲属关系，逐一核实继承人身份，包括配偶、子女、父母等，确保将全部继承人列为被告，既包括认可借名事实的继承人，也包括否认借名关系的继承人，同时明确各继承人的权利义务，避免因遗漏主体导致维权受阻。这提醒借名人，出名人去世后，切勿盲目起诉，应委托专业律师梳理继承关系，锁定全部责任主体，为顺利过户奠定基础。
3. 破解“贷款未还清、抵押未涤除”的过户障碍。本案中，房屋尚有按揭贷款未还清，抵押权未注销，是过户的重要阻碍。我们在办案中，一方面协助委托人明确表示愿意代为清偿剩余贷款，主动化解抵押权障碍；另一方面，与第三人银行沟通确认涤除抵押的流程和条件，提交相关书面承诺，确保法院认可该解决方案。最终，法院判决委托人清偿贷款、涤除抵押后办理过户，既兼顾了抵押权人的合法权益，也实现了委托人的过户诉求。实践中，借名买房涉及按揭贷款的，借名人应委托律师制定针对性方案，提前与银行沟通，避免因抵押问题导致过户失败。
4. 精准应对部分继承人的恶意抗辩，强化举证力度。本案中，李娜无任何证据却否认借名关系、主张房屋为遗产，属于典型的恶意抗辩。我们在办案中，一方面重点反驳其抗辩主张，指出其未提交任何出资、占有证据，应承担举证不能的后果；另一方面，补充提交委托人的经济实力证明、贷款保证合同等证据，进一步印证借名事实，同时援引类似案例的裁判思路，强化我方主张的合法性和合理性，最终说服法院未采信其抗辩。这提醒借名人，遇到继承人恶意抗辩时，切勿陷入口头争论，应委托专业律师固定证据、精准抗辩，通过法律手段维护自身权益。
5. 重视亲属声明的证明效力，提前固定关键证据。本案中，张桂兰、刘敏出具的《借名买房及房屋产权归属声明》，是认定借名合意的重要证据，极大助力了案件胜诉。实践中，出名人去世后，部分继承人知晓借名事实，若能提前让其出具书面声明，可有效佐证借名关系，减少维权难度。我们在此提醒，借名买房即便未签订书面协议，也应及时让知晓事实的近亲属出具书面证明，同时留存双方沟通记录、证人证言等，提前固定关键证据，避免后续继承人反悔引发纠纷。
6. 借名买房需规避政策风险，提前规划过户事宜。本案中，委托人借名买房的初衷是规避个税、获取更高贷款额度，虽最终胜诉，但也因规避政策导致纠纷发生，增加了维权成本。我们在此特别提醒，借名买房存在诸多风险，尤其是出名人去世后，继承人分歧、遗产争议等问题会让过户变得异常复杂。若确需借名，务必签订书面借名合同，明确房屋归属、过户条件及继承人的配合义务；同时，关注自身购房资质，在具备过户条件时及时办理过户，避免出名人去世后引发继承纠纷。
最后，若您正面临“出名人去世、继承人不配合过户、无书面借名协议”等借名买房纠纷，切勿盲目协商或起诉，应及时委托专业的房产律师介入。律师可协助您梳理证据链、锁定全部继承人、破解抵押障碍、应对继承人抗辩，通过诉讼或协商的方式，实现房屋过户，最大程度维护您的合法财产权益。本律师团队专注于借名买房纠纷、房产继承交叉案件多年，拥有丰富的胜诉案例及实务经验，可全程代理当事人维权，助力客户突破过户困境、挽回经济损失。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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